Đối với việc mua bán/cho thuê bất động sản, việc thẩm định giá bất động sản rất quan trọng để quyết định giá cả trong giao dịch. Tuy nhiên, khá nhiều bạn chưa hiểu thẩm định giá là gì và các phương pháp thẩm định.
Để có trả lời cho những vướng mắc trên, đừng bỏ qua bài viết sau đây của Miền Địa Ốc.
Thẩm định giá là gì?
Định nghĩa thẩm định giá
Theo Luật Giá 2012, thẩm định giá là việc tổ chức; cơ quan thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền mặt của 1 loại tài sản theo Bộ Luật Dân sự. Giá trị được thẩm định phải:
- Phù hợp với giá thị trường tại 1 thời điểm nhất định.
- Phục vụ mục đích đảm bảo tiêu chuẩn giá.
Hiểu đơn giản, thẩm định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị của tài sản được xác định rất có thể là giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Các đối tượng áp dụng
Các quy tắc được tiến hành với thẩm định viên về giá hành nghề, các tổ chức và cá nhân, doanh nghiệp thẩm định giá. Các đối tượng này phải thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy tắc của Luật Giá và các quy tắc pháp luật có liên quan.
Đối với bên tiếp theo sau là sử dụng kết quả thẩm định và KH yêu cầu thẩm định giá, phải có những hiểu biết cơ bản về các tiêu chuẩn thẩm định giá và quy định. Điều này giúp đảm bảo việc hợp tác suôn sẻ với doanh nghiệp thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá của BĐS có đặc điểm tương tự như đã được bán trên thị trường. Đây chính là phương pháp được sử dụng phổ biến tại nhiều nước trên toàn cầu và cả Việt Nam.
Ưu điểm: Dễ áp dụng, không phức tạp và được công nhận vì dựa vào giá thị trường.
Nhược điểm:
- Bắt buộc phải thu thập đầy đủ tin tức về các lịch sử giao dịch.
- Khó rất có thể tìm kiếm được một tài sản đang rất được mua bán trên thị trường giống hoàn toàn với tài sản thẩm định giá.
Phương pháp vốn hóa (hay nói một phương pháp khác là phương pháp thu thập hoặc phương pháp đầu tư )
Phương pháp này dựa trên việc xác định thu nhập thuần trung bình hàng năm từ một BĐS. Dựa trên việc sử dụng một tỷ suất vốn hóa phù hợp, giá trị thu nhập đó rất có thể được quy đổi để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.
Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng.
Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa đảm bảo cụ thể khá phức tạp, tùy thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
Phương pháp giá thành (hay nói một phương pháp khác là phương pháp chi phí)
Phương pháp này được tiến hành để định giá những BĐS không có, hoặc rất ít xảy ra mua bán trên thị trường (trường học, nhà thờ, bệnh viện,,…)
Dựa trên nguyên tắc thay thế bất động sản, phương pháp kinh phí cho phép giả định tài sản. Có nghĩa giá trị của một tài sản hiện có, sẽ được đo bằng kinh phí làm ra một tài sản tương tự như cộng với kinh phí xây dựng hiện hành.
Ưu điểm: Áp dụng đối với những BĐS riêng biệt, không xẩy ra dữ liệu để so sánh trên thị trường.
Nhược điểm:
- Chi phí khấu hao xây dựng mang tính chủ quan.
- Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm về từng tài sản.
Phương pháp hạch toán (hay nói một phương pháp khác là phương pháp lợi nhuận)
Phương pháp này thường được tiến hành để định giá của những BĐS đặc biệt. Bao gồm: Khách sạn, rạp chiếu phim và những BĐS có giá trị tùy thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lời trong tương lai.
Phương pháp này hạch toán dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính từ việc sử dụng. Lấy giá trị sinh lời trừ đi kinh phí từ việc quản lý kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập ròng hàng năm của BĐS đó.
Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng.
Nhược điểm:
- Chỉ tiến hành đối với những BĐS có hoạt động phát sinh lợi nhuận.
- Khó xác định lãi suất vốn hóa.
- Mức độ thu nhập thực rất có thể không khớp với lợi nhuận ước tính .
- Thẩm định viên cần phải có kiến thức chuyên sâu.
Phương pháp thặng dư (phương pháp phân tích kinh doanh)
Phương pháp này là 1 dạng của phương pháp giá thành. Thường được tiến hành cho những BĐS không tính theo tình trạng sử dụng mà căn cứ vào quy hoạch, mục đích sử dụng trong tương lai.
Giá trị tài sản thẩm định được ước tính dựa vào công thức:
Giá trị tài sản thẩm định = tổng doanh thu dự kiến từ việc phát triển BĐS – tổng kinh phí phát sinh dự kiến.
Phương pháp giả định được sử dụng phổ biến để phân tích tiềm năng phát triển BĐS.
Ưu điểm: Áp dụng để tính toán giá trị vốn của những tiềm năng phát triển bất động sản.
Nhược điểm:
- Tất cả mọi giả định về giá bán và kinh phí rất có thể thay đổi tùy thuộc vào tình hình thị trường.
- Cần có kỹ năng, kiến thức và kinh nghiệm để ước tính tất cả những khoản đầu tư khác nhau.
- Không tính đến giá trị của đồng tiền theo thời gian.
Trên đó là tất cả tin tức tư vấn cho câu hỏi đến thẩm định giá là gì, các phương pháp thẩm định giá như thế nào. Nếu bài viết hữu ích với bạn, đừng quên tiếp tục theo dõi Miền Địa Ốc để có thêm những kiến thức hữu ích trong việc giao dịch nhà đất.
