Sốt đất ảo: Dấu hiệu và hệ lụy

Thế nào là một cơn sốt đất ảo?

Khái niệm sốt đất ảo chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến (gấp 1,5 – 2 lần) trong khoảng time ngắn nhưng nhu cầu sử dụng không có thật. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không mua để ở, cũng không xây dựng để kinh doanh mà thường bỏ hoang và mua không Để ý đến giá trị thực tế. Cơn sốt đất ảo được hình thành do tin đồn hoặc thông báo không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá liên tiếp tăng do tâm lý đám đông, đưa đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo, khiến giá đất tăng thiếu cơ sở thực tại hoặc bị kỳ vọng thái quá.

Sốt đất ảo thường bắt nguồn từ khu vực nào?

Những cơn sốt đất thường khởi phát từ những khu vực vùng ven. Tuy nhiên, điểm khác biệt của cơn sốt ảo nằm ở chỗ khu đất chưa đủ động lực thúc đẩy gia tăng giá trị nhưng biên độ tăng lại quá lớn.

Sốt đất bình thường chỉ diễn ra cục bộ tại một số địa điểm có thay cho đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng, nơi có các dự án cầu, đường, công trình tầm cỡ được xây dựng đúng tiến độ. Tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30 – 50% trong một số quý đến một năm. Còn sốt đất ảo thường tăng giá mạnh trên 100% trong 6 – 12 tháng, thậm chí cao hơn trong 1 thời gian ngắn. Việc tăng giá mạnh bắt nguồn từ vùng ven sau đó lan ra vùng sâu vùng xa và bùng phát trên diện rộng ngay cả với tin đồn hoặc những thông báo chưa được công bố rộng rãi, chưa được kiểm chứng.

Tại sao những cơn sốt đất thường bắt nguồn từ vùng ven?

Giá đất trên thị trường địa ốc có tính chu kỳ (lên xuống trong những khoảng thời gian dài), theo nguyên tắc nước chảy về chỗ trũng. Những khu vực có giá đất còn rẻ sẽ từng bước hình thành mặt bằng giá mới và sẽ được săn lùng, đầu cơ nhiều hơn. Khu vực vùng ven thường là tâm điểm của những cơn sốt đất do giá đất tại khu vực này luôn chi phí thấp hơn các khu vực khác. Vì mong muốn tiết kiệm chi phí đầu vào và kỳ vọng sự cải cách và phát triển hạ tầng có thể kích giá đất gia tăng đáng kể nên các nhà đầu cơ thường đổ xô ra vùng ven để mua đất.

 

sot dat ao dau hieu va he luy

 

Điều kiện để hình thành cơn sốt đất ảo?

Các chuyên gia cho biết, cơn sốt đất ảo được hình thành bởi tổng hòa nhiều điều kiện bất ổn hoặc bất hợp lý kéo dài chứ không thiên nhiên xuất hiện trong một thị trường cải cách và phát triển ổn định và bền vững.

Cú hích hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội liên tiếp được công bố rầm rộ được cho là liều thuốc quá đà dù bắt nguồn của câu chuyện hạ tầng là sự quá tải trong đô thị đã lên mức cảnh báo. Tiếp theo là hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư. Hiện tượng này hình thành nên tâm lý đám đông. Kỳ vọng càng lớn đưa đến tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.

Hệ lụy lớn nhất của cơn sốt ảo?

Hệ lụy đầu tiên là khiến giá đất tăng ảo, liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi xuất hiện cơn sốt ảo, dòng tiền đổ vào bất động sản càng ngày càng lớn, bong bóng được bơm căng và đến ngưỡng nào đó có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.

Thị trường có thể bước vào chu kỳ suy thoái nhẹ, thậm chí khủng hoảng. Chu kỳ đi xuống có thể ngắn hay dài tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực (thị trường quốc tế – do ảnh hưởng của địa cầu hóa). Lẽ ra dòng tiền được đầu tư để sản xuất tiêu dùng, quay vòng vốn để tái sản xuất, cải cách và phát triển kinh tế thì trước cơn sốt đất ảo có thể phát triển thành dòng tiền “bất động”. Cơn sốt ảo còn tác động không nhỏ đến hệ thống bank nếu người mua bất động sản sử dụng dòng vốn vay.

Làm thế nào để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường có sốt ảo?

Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi áp dụng giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, người mua đất cần Để ý đến nhiều nhân tố vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.

Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần áp dụng thẩm định giá bằng nhiều cách thức trước khi chọn lựa giao dịch. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra chọn lựa thiếu chính xác. Không nên chọn mua vào nếu nhận ra giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn. Giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay khi thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.

Phonhadat.vn theo VnExpress

Xem thêm