Thận trọng khi mua đất nền đồng sở hữu

4 năm trước

Với biên lợi nhuận cao, phù hợp sở thích tích lũy của người Việt, đất nền đang là thị trường có hoạt động mua bán sôi động nhất thị trường quý I2017

Nhờ tác động của hạ tầng giao thông cộng có nguồn cung hạn chế, tốc độ tăng giá của đất nền nhất là khu vực vùng ven ngày càng nhanh và mạnh. Trong dao động một năm trở lại đây, một số quận phía Đông như Thủ Đức, quận 9 giá đất tăng mạnh từ 10-30%, giá thứ cấp có thể tăng 50% thậm chí 100%. Một số khu vực mới như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Tân, Bình Chánh cũng gia nhập làn sóng tăng giá “nóng” có mức tăng cao nhất đạt 30%. Nếu so có thị trường căn hộ, lợi nhuận đầu tư đất nền có lại cao hơn rất nhiều. Chính sức hấp dẫn này khiến không ít NĐT dù chưa nhiều kinh nghiệm, thiếu tin tức và hiểu biết pháp lý vẫn nóng vội tham gia. Hậu quả là không ít trường hợp người mua vấp phải khó khăn không đáng có.

Anh Minh Tú (Hòa Hưng, Q.10) ưng ý một mảnh đất gần 600m2 tại khu Long Trường, Q.9 nhưng chủ đất lại chỉ đón nhận bán nguyên thửa chứ không tách nhỏ. Do tài chính không đủ, anh Tú quyết định góp vốn cộng vài người quen mua và đứng tên đồng sở hữu. Hiện tại, do cần tiền nên anh muốn bán ra nhưng gặp phải khó khăn do người mua chung không đồng ý. “Lúc đầu chúng tôi thống nhất mua để đầu tư, khi nào rẻ tiền sẽ bán ra nên không cần tách sổ. Hiện tại lại phát sinh thay đổi khi một số người kia muốn giữ lại chờ giá tăng mới bán. Cái khó là phần đất của tôi tổng diện tích khá lớn, một số người cộng mua lại không đủ tiền mua lại”. Hiện giờ anh Tú chỉ còn cách tìm người đón nhận mua lại mảnh đất và đứng tên chung có một số người còn lại, hoặc là tìm cách lên thổ cư, tách thửa ra sổ cho từng người. Theo anh cả hai hướng giải quyết này đều rất khó khăn.  

Cũng rơi vào trường hợp mua đất chung, thực trạng của anh Xuân Hậu còn bi đát hơn. Đồng có có 3 người khách mua một khu đất 400m2 tại Xuân Thới Thượng, Hóc Môn, thời điểm mua anh Hậu đã yêu cầu người phụ trách tách thửa riêng, nhưng người này dây dưa kéo dài. Đến giai đoạn này thì sự việc phát triển thành khó khăn khi chính quyền chỉ cấp phép tách thửa cho một số nền đất tổng diện tích đạt 80m2, mặt đường thửa đất hơn 5m. Trong khi mỗi người có tổng diện tích khác nhau: đất của anh Hậu là 150m2, 3 người còn lại lần lượt là 120m2, 70m2 và 60m2. Nếu tách thành 4 sổ như tổng diện tích trên thì chỉ có anh Hậu và một người mua nữa đạt điều kiện. Dù muốn đợi 2-3 năm, khi mật độ dân cư ở đây tăng rồi mới bán ra, nhưng hiện tại, anh cộng một số người khác buộc phải rao bán đất do sợ càng để lâu càng dễ phát sinh một số tranh chấp không đáng.

Đất nền đồng sở hữu
Đất nền đồng có sẽ phát sinh nhiều rắc rối nếu xảy ra tranh chấp. Ảnh minh họa. Nguồn: Báo Nhân dân

Tương tự, không ít người mua mải chạy theo cơn sốt nhà đất, đón nhận liều lĩnh nắm bắt cơ hội làm giàu mà tự mình hại mình. Thiếu hiểu biết hoặc chủ quan tin tưởng người khác khiến họ chịu thiệt trong giao dịch. Trường hợp của anh Ngô Văn Thắng, một tiểu thương tại chợ Tân Bình là một ví dụ. Nhìn thấy tiềm năng sinh lợi của đất nền khu Đông, lại nghe lời môi giới hướng dẫn mua đất thời điểm đầu sẽ có rẻ tiền hơn nhiều so có khi hoàn thành sổ, sợ nếu đợi ra sổ thì sẽ không còn đất để giao dịch, anh Thắng vội vàng làm hợp đồng góp vốn, mua gần 250m2 tại một dự án mới triển khai dù chưa ra được sổ riêng. Hiện tại, do thay đổi trong điều chỉnh chính sách quản lý thành phố nên chủ đầu tư chưa thể tách thửa, ra sổ riêng cho anh. Không muốn tiếp tục theo đuổi một suất đầu tư vô vọng, cũng không muốn khởi kiện phiền phức, anh Thắng đón nhận lấy lại tiền cọc. “Nếu so có thời điểm tôi mua, giá đất khu vực này đã tăng gần 20%, do đó tôi thiệt một số tiền không hề nhỏ”, anh Thắng cho biết.

Một NĐT đất không chuyên khác là chị Quảng Hương (Thuận Kiều, Q.5) cũng bị lừa sang nhượng nền đất dự án. Cụ thể, đầu năm 2016, gia đình chị mua lại một nền đất 100m2 (quận 7) có giá gần 3,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, người bán mới chỉ đưa lại phiếu thanh đoán 2 đợt mệnh giá 1,3 tỷ từ chủ đầu tư có nguyên nhân phải đợi đợt chi trả tới, chủ đầu tư ra phiếu đồng loạt mới đưa phiếu chi trả cho chị. Một phần tin người, phần không muốn dây dưa thủ tục phiền hà, chị Hương không trực tiếp liên hệ xác nhận có chủ đầu tư mà hoàn toàn thông qua người chuyển nhượng. Đến nay, chủ dự án thông báo đóng tiền mua đất lần 3 thì cả nhà chị mới biết là chủ trước chưa trả hết tiền theo thỏa thuận có mình. Tìm đến nhà người bán thì người này đã mất dạng. “Tôi quen chủ đất qua một môi giới nhưng giờ người này cũng không thể liên hệ, chủ đầu tư cho biết nếu không tiếp tục đóng tiền người thiệt sẽ là mình”, chị Hương bức xúc.

Theo luật sư Trần Hoàng Phúc (VP luật Gia Phú, Q.5), rủi ro lớn nhất khi NĐT quyết định thị trường đất nền là nhân tố pháp lý trong loại hình đất và bán nền phân lô. Đất nền tùy thuộc rất lớn vào sự điều chỉnh chính sách quản lý thành phố từng thời điểm. Pháp lý của kênh đầu tư này khá phức tạp, có thể thay đổi trong 6-12 tháng tùy tình hình thực tại và có tính địa phương cao. Chỉ một sai sót trong quá trình dự trù thủ tục hay thay đổi trong chính sách quản lý cũng khiến một dự án không được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng từng nền. Vì vậy, có khách mua chưa hiểu rõ về luật và còn ít kinh nghiệp đầu tư trong thị trường này, tốt nhất nên chọn một số dự án pháp lý minh bạch, đã hoàn thành việc ra sổ cho từng sản phẩm để tránh rủi ro.

Bên cạnh đó, NĐT cũng nên hạn chế tham gia vào một số mua bán đồng sở hữu, một khi xảy ra tranh chấp sẽ rất phiền hà và việc giải quyết triệt để hầu như không khả thi. Người mua sẽ không tách sổ được nếu mảnh đất không đủ tổng diện tích chia nhỏ theo luật quy định hay không đạt được sự thỏa thuận có người đồng sở hữu. Trong trường hợp phát sinh một số bất đồng hoặc xung đột ích lợi giữa một số thành viên, mua bán đứng trước nguy cơ bị đổ bể.

Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ online)

CÙNG CHUYÊN MỤC

MỚI CẬP NHẬT