Những quy tắc "vàng" khi đầu tư địa ốc

4 năm trước

Vị trí là qui định hàng đầu cần chú tâm khi đầu tư nhà đất. Những vấn đề về quy hoạch, bề ngang cũng tác động không nhỏ đến sự thành bại của thương vụ.

Yếu tố quan trọng nhất để xác định giá trị nhà đất (BĐS)

Việc xác định giá trị nhà đất dựa trên rất nhiều yếu tố, nhưng quan trọng hàng đầu là vị trí. Giới buôn địa ốc với câu thần chú: "Chọn BĐS, nhân tố đầu tiên cần chú tâm là vị trí, nhân tố thứ hai là địa điểm và nhân tố quan trọng thứ 3 cũng là vị trí. Rút ngắn lại là chỉ cần chú tâm đến vị trí, địa điểm và địa điểm là đủ".

Với nhà đất, địa điểm chọn lọc tài sản ở vùng giá nào, căn cứ theo tuyến đường. Với chung cư, địa điểm chọn lọc căn hộ sẽ thuộc thị trường cấp cao hay bình dân. Với nhà đất nghỉ dưỡng, địa điểm cách bờ biển cũng chọn lọc resort 3-5 sao và giá thuê. Vị trí cũng chọn lọc cao ốc văn phòng, trung tâm mua sắm thuộc hạng A hay một số hạng thấp hơn.

Loại quy hoạch nào NĐT nhà đất phải tránh?

Quy hoạch treo là tình trạng kế hoạch sử dụng đất đã được hoạch định nhưng thực hiện không đúng tiến độ, thậm chí không thực hiện. Quy hoạch treo diễn ra trong bối cảnh một số địa phương ra mắt quy hoạch một số khu, cụm công nghiệp,chế xuất công nghệ cao, một số đặc khu, khu kinh tế; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật giao thông; vùng nuôi trồng thuỷ sản; khu sinh thái, khu thành thị mới và một số khu villa nhà vườn... nhưng chưa thực hiện xong.

Thực tế, rất nhiều vùng, khu, cụm đã được duyệt quy hoạch nhưng không với công trình đầu tư, hoặc với rất ít dự án, hoặc với nhiều nhưng không ít công trình “ma” (dự án xin đất nhưng không thực hiện). Điều này khiến chủ đất trong vùng quy hoạch mất đất ở, mất đất canh tác. Trong khi, nhiều đất thu hồi lại bị bỏ hoang nhiều năm vì không với công trình thực hiện. Người với nhà đất trong vùng quy hoạch treo bị hạn chế sửa chữa lớn, hạn chế quyền xây dựng, hạ tầng cấp thoát nước chưa được đầu tư đồng bộ và bồi thường, tái ổn định chỗ ở chậm. Chính vì thế, giới đầu tư nhà đất ngán ngẩm nhất là đụng phải quy hoạch treo.

đầu tư địa ốc
Vị trí là qui định hàng đầu cần chú tâm khi đầu tư nhà đất

Yếu tố với khả năng "thổi" giá nhà tăng đột biến

Hạ tầng là nhân tố với khả năng tạo nên lợi nhuận đột biến cho BĐS. Đầu tư căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự… đón sóng hạ tầng vẫn được áp dụng phổ biến tại một số thành thị lớn của Việt Nam. Giá nhà đất tại nhiều thành thị lớn (đặc biệt là Tp.HCM) đã tăng mạnh nhờ hạ tầng. Mức giá tăng đến 15-30%, thậm chí cao hơn (60-70%) gồm: nâng tuyến phố chống ngập, phóng tuyến phố rộng hơn, xây cầu, bổ sung hệ thống cầu vượt, mở tuyến phố mới, hình thành đại lộ xuyên đô thị...

Điều lo ngại nhất khi đầu tư shophouse hẻm

Vì khó với thời cơ sinh lời cao nên nhà to trong hẻm nhỏ được khuyến cáo là không nên đầu tư. Tuy nhiên, đấy vẫn chưa là tình huống nguy hiểm nhất. Trường hợp mua phải nhà nhỏ lại vướng bề ngang hẻm treo thì suất đầu tư rơi vào vùng nguy hiểm, nguy cơ thua lỗ rất cao. Nguyên nhân là việc thi công bị hạn chế do vướng quy hoạch khiến tài sản bị định giá thấp. Giấy chứng nhận thể hiện vướng quy hoạch hẻm nên cũng khó giao dịch và dễ bị ép giá khi cần bán. Hơn nữa, quy hoạch hẻm bị treo rất khó xác định thời gian quy hoạch này được xóa. Vì thế, NĐT đã mất đi không ít giá thành thời cơ trong thời gian chờ đợi.

Kỹ năng quan trọng nhất với NĐT BĐS

Nhà đầu tư nhà đất cần trang bị cho mình càng nhiều kỹ năng càng tốt để đảm bảo an toàn cho dòng vốn và đạt tỷ suất sinh lời cao. Trong đó, định giá là 1 kỹ năng vô cùng quan trọng. Nếu định giá sai, NĐT với thể sẽ gặp phải nhiều rủi ro như mua cao, bán thấp hoặc thuê nhà đất với giá ngất ngưởng gây ra khó cạnh tranh, tỷ suất sinh lời bị thu hẹp.

Loại nhà đất được cơ quan quản lý giám sát nhiều nhất hiện nay

So với một số kênh đầu tư nhà đất khác, căn hộ cao tầng cao tầng là loại hình nhà ở hình thành trong tương lai được một số cơ quan quản lý nhà nước giám sát nghiêm ngặt nhất hiện nay. Nhiều cơ quan như xây dựng, quy hoạch kiến trúc, tài nguyên môi trường, phòng cháy chữa cháy… đều tham dự vào quá trình cấp phép thi công và đưa vào làm việc nhà chung cư.

Đầu tư nhà đất nào với giá trị thấp nhưng biên lợi nhuận cao nhất?

Vì là loại hình nhà đất sơ khai nhất nên đất nông nghiệp với giá trị rẻ nhất so với toàn bộ một số kênh đầu tư khác. Để đầu tư vào loại hình này, người mua thường chuyển đổi mục đích sử dụng lên thành đất thổ cư. Nếu lên thổ cư thành công, NĐT với thể tách thửa, xây nhà hoặc sang nhượng. Qua nhiều công đoạn hoàn thành thủ tục pháp lý, giá trị tài sản sẽ tăng lên. Nếu đầu tư đất nông nghiệp theo quy trình này thành công, lợi nhuận sẽ đột biến so với đầu tư đất thổ cư, căn hộ, biệt thự, nhà phố. Tuy nhiên, rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp cũng không hề nhỏ do liên quan đến thủ tục giấy tờ và quy hoạch.

CÙNG CHUYÊN MỤC

MỚI CẬP NHẬT