Đầu tư đất nền: Cẩn thận mua nhầm đất "dính" quy hoạch

4 năm trước

Cơn sốt đất nền vẫn đang tiếp tục lan trên diện rộng kéo theo tình trạng phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Ham rẻ dễ mua phải đất dính quy hoạch

Chị Hồng Hạnh, sống tại quận 2 cho biết chị mua một lô đất nền ở quận 9 diện tích 70m2 từ một chủ đất vào đầu năm 2016. Lô đất này nằm trong thửa đất được phân lô có trên 100 nền có diện tích từ trên 60 - 100m2/nền. Thửa đất này đã có hai trục đường nhựa rộng 6m, hai trục đường rộng 8m và một trục đường rộng 8m phân chia những lô đất thành những lô vuông vức.

Chị Hạnh đã đóng đủ toàn bộ số tiền mua lô đất trên và chờ ra sổ. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chị vẫn chưa nhận được sổ đỏ có tên mình. Sau nhiều lần liên lạc tới chủ đất và hỏi Phòng Tài nguyên – Môi trường quận, chị Hạnh đều nhận được câu trả lời là “lô đất của chị mua bị dính quy hoạch, thế nên việc ra sổ cho lô đất này chưa thể hoàn tất được”.

Đến giờ, khi cần vốn làm ăn, chị Hạnh muốn bán lô đất trên nhưng sau cả mấy tháng rao bán, lô đất vẫn không tưởng ai mua dùi đất nền quận 9 đang sốt nóng.

“Mức giá tôi đưa ra là 1,8 tỷ có hi vọng người mua trả giá hơn 1,7 tỷ là bán. Từ khi rao bán, có khá nhiều người đến xem và ưng ý nhưng khi biết sổ đỏ chưa có thì khách lại do dự nên tôi phải hạ giá xuống còn 1,6 tỷ. Một số khách có ý định đặt cọc nhưng Sau thời điểm lên phường hỏi biếtt đất của tôi nằm trong dự án quy hoạch thì họ lại từ bỏ. Hiện giờ, tôi hạ giá mảnh đất xuống còn 1,3 tỷ nhưng cũng chưa có ai mua, trong khi giá tôi mua vào cũng đã ngót 1,5 tỷ.

Mãi không bán được nhà trong khi đang cần vốn, tôi đành đem thế chấp đất để vay ngân hàng nhưng vấn đề giấy tờ không rõ ràng lại nằm trong quy hoạch nên ngân hàng không chịu duyệt hồ sơ vay của chúng tôi. Giờ đất bán không nên mà để vậy cũng chẳng xong”, chị Hạnh ngán ngẩm cho biết.

đầu tư đất nền
Nếu không cẩn trọng, nhà đầu tư cá nhân có thể mua phải đất nền "dính" quy hoạch. Ảnh minh họa

Được biết, chị Hạnh mua lô đất này vào thời điểm chọn lọc 33/2014 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích tối thiểu Sau thời điểm tách thửa có hiệu lực. Theo đó, diện tích tối thiểu có thể tách sổ ở quận 9 là trên 60m2 có mặt đường trục đường rộng từ 7 - 9m.

Trên thực tế, những trường hợp mua phải đất dính quy hoạch như chị Hạnh không phải hiếm. Do thiếu kinh nghiệm, ham giá phải chăng nên nhiều người mua đất mà không kiểm tra kỹ quy hoạch của dự án. Việc nhà đất ở vùng ven phân lô bán nền khi chưa đủ giấy tờ là rủi ro đã được cảnh báo từ lâu nhưng vẫn nhiều người không biết.

Người mua phải lường trước rủi ro

Ông Phan Công Chánh, TGĐ Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, nhận xét có tình hình hạ tầng cơ sở phát triển nhanh chóng như ngày nay thì đảm bảo quy hoạch sẽ có nhiều thay đổi. Do đó, trong thời điểm giao dịch, người mua phải kiểm tra quy hoạch rất kỹ để đảm bảo đất họ mua không dính quy hoạch. Vì sau này quy hoạch có thay đổi hay không thì không ai có thể biết trước được.

Do đó ông Chánh đưa ra lời khuyên cho người mua: “Nhà đầu tư nhà đất cá nhân khi mua nhà đất thì phải lường trước được khu đất mình định mua sau này có thể dính vào quy hoạch hay không. Khi mua đất phân lô bán nền, hẳn nhiên giá trị đất sẽ rẻ hơn nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Trong tương lai, khu đất họ đã mua vẫn có thể "dính" quy hoạch và chuyện đền bù giải tỏa hoàn toàn có thể xảy ra.

Người mua nên chọn đất dự án vì có tính ổn định, vĩnh viễn do cơ quan nhà nước đã đồng ý chấp thuận cho chủ đầu tư làm dự án trên đó. Bù lại người mua phải đồng ý giá đất dự án sẽ cao hơn. Đây cũng là sự khác biệt giữa đất phân lô bán nền có đất dự án”, ông Chánh phân tích.

Liên quan đến vấn đề phân lô bán nền theo chọn lọc 33, ông Chánh cho rằng đó là một chọn lọc rất đúng đắn, dẫn đến sự nhân văn trong quyền sử dụng và có đất đai. Chẳng hạn, ba mẹ có một miếng đất rất lớn, muốn chia cho những con thì có thể tách thửa, đó cũng là câu chuyện rất thường gặp.

Tuy nhiên, thực tại vẫn xảy ra việc phân lô theo kiểu hình thành khu nhà ở tự phát. Về lâu về dài, quy hoạch tổng thể chung của cả khu vực sẽ hình thành những khu lụp xụp, ổ chuột mới có rất nhiều hệ lụy. Do đó, những cơ quan nhà nước phải có phương pháp chế tài để quản lý hành vi đó.

CÙNG CHUYÊN MỤC

MỚI CẬP NHẬT