Đầu tư BDS nghỉ dưỡng: Đừng chỉ nhìn vào... "giấy"

4 năm trước

Các chuyên gia địa ốc khuyên các nhà đầu tư BDS nghỉ dưỡng không được chỉ nhìn vào giấy.

bất động sản nghỉ dưỡng
Các chuyên gia địa ốc khuyên các nhà đầu tư BDS nghỉ dưỡng không được chỉ nhìn vào "giấy"

Theo thống kê từ Liên minh các sàn giao dịch BDS (BĐS) G5, năm 2016 là năm bùng nổ của phân khúc BDS nghỉ dưỡng mang gần 44 tổ hợp được chào bán, đáp ứng hơn 5.000 căn villa và hơn 12.000 căn condotel ra thị trường. Trung bình, hầu như tháng nào cũng mang tổ hợp BDS du lịch - nghỉ dưỡng được chào bán.

Số liệu này cho thấy kỳ vọng lớn của các nhà đầu tư vào phân khúc condotel, một phân khúc mới gia nhập phân khúc trong thời gian gần đây. Nhu cầu đầu tư vào loại hình căn hộ này tăng không chỉ do mức đầu tư không quá lớn so mang các phân khúc nghỉ dưỡng truyền thống khác như villa mà còn do các cam kết chia sẻ lợi nhuận từ cho thuê mang các khách mua cá nhân cao hơn rất nhiều so mang gửi tiết kiệm ngân hàng (từ 8 - 12%/năm) và an toàn hơn rất nhiều so mang đầu tư chứng khoán.

Chưa kể, hầu hết các tổ hợp hiện nay, để mang căn hộ condotel, khách mua chỉ cần bỏ ra tối thiểu 25% giá trị căn hộ, phần còn lại được ngân hàng cho mượn mang lãi suất ưu đãi. Với công suất thuê phòng đạt từ 70-80%, thì khả năng thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ một tổ hợp không quá dài, chỉ từ 8-10 năm.

Kỳ vọng này càng mang cơ sở khi các phân tích gần đây của các tổ chức nghiên cứu chỉ ra rằng, tăng trưởng du lịch sẽ bùng phát trong thời gian tới, kéo theo thiếu hụt về nguồn cung dịch vụ lưu trú chất lượng cao, do đó, thời cơ sinh lời từ các tổ hợp condotel càng rõ nét hơn. Chưa kể, phân khúc này sẽ càng mang tiềm năng nhờ chính sách bán hàng miễn thị thực cho khách du lịch đến từ 9 quốc gia gồm: Anh, Tây Ban Nha, Pháp, Đức, Ý, Úc, Ấn Độ, New Zealand và Canada, thu hút lượng khách quốc tế lớn đến Việt Nam.

Tuy nhiên, con số này mới dựa trên các giả định, còn thực tế không phải tổ hợp nào cũng đạt sức hấp thụ như nhau. Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, dòng tiền đối ứng ở mức ít nhất 50% giá trị sản phẩm nên là điều kiện tiền đề để nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên phân khúc condotel, đồng thời là nguồn lực thực tế để nhà đầu tư chi trả nghĩa vụ tín dụng và hiện thực hóa lợi nhuận.

Ngoài ra, tỷ lệ cam kết chưa hẳn là lương bổng ròng cam kết của nhà đầu tư mà họ còn phải trả ít nhất 2 khoản là thuế lương bổng cá nhân hàng năm và phí quản lý. Theo đó, nếu giá thành quản lý quá lớn, lương bổng ròng của nhà đầu tư mang thể sụt giảm mạnh. Điều này thường xuất hiện ở các tổ hợp do các CDT tay ngang hoặc chưa mang mẹo vàng trên phân khúc nghỉ dưỡng triển khai. Do đó, đây chính là nguyên do các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi đầu tư vào các tổ hợp nghỉ dưỡng, tránh xa đà vào các lời quảng cáo quá lố của các nhân viên môi giới.

Các tổ hợp condotel được các đơn vị giải thích phân khúc như Savills, CBRE, JLL khuyến nghị nhà đầu tư xem xét đều là các tổ hợp của các CDT lớn, nhiều mẹo vàng như Vingroup, VinaCapital, Sovico Holdings, Eurowindow, Sungroup, C.E.O, Empire Group…

Với tiềm lực mạnh, các CDT này vừa mang thể thuê các đơn vị giải thích chuyên nghiệp từ nước ngoài hoặc trực tiếp làm việc và quản lý, vừa chắc chắn tăng thêm công suất thuê phòng (yếu tố quan trọng tuyển lựa tới khả năng sinh lời thực của một tổ hợp BDS nghỉ dưỡng) nhờ thương hiệu sẵn có.

Với năng lực tài chính tốt, để tăng sự danh tiếng mang khách hàng, nhiều CDT sẵn sàng cam kết thẳng lợi nhuận trên hợp đồng ký kết. Như Du lịch Nhật Minh (Thành viên Sovico Holdings) đưa ra cam kết, lợi nhuận tối thiểu thu được là 40% trên tổng giá trị hợp đồng trong 5 năm đầu tiên, từ năm thứ 6 trở đi, chủ mang căn hộ khách sạn được hưởng 30% doanh thu mang tổ hợp Ariyana Smart Condotel Đà Nẵng.

Hay Coco Ocean - Spa Resort do Empire Group làm CDT cam kết lợi nhuận tối thiểu khách mua thu được là 12%/năm trên giá trị hợp đồng trong 8 năm đầu tiên. Chủ mang căn hộ khách sạn sẽ được chia lợi nhuận theo tỷ lệ 80%/20% từ năm thứ 9 trở đi, khách mua được hưởng 80%, CDT 20%…

Không chia sẻ lợi nhuận trực tiếp vào hợp đồng, các CDT khác đưa đến các gói tuyển lựa cho thuê lại khác nhau mang các mức chia sẻ lợi nhuận thích hợp hoặc cho phép tự khai thác và giải thích một phần để mang đến lợi nhuận cao nhất.

CÙNG CHUYÊN MỤC

MỚI CẬP NHẬT