Cơn sốt đất ảo: Dấu hiệu và một vài hệ lụy cần lưu ý

4 năm trước

Cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng ảo, liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản.

Thế nào là 1 cơn sốt đất ảo?

Khái niệm cơn sốt đất ảo chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến (tăng gấp 1,5-2 lần) trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không với thật. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không mua để ở, cũng không thi công để kinh doanh mà thường bỏ hoang và mua không chú tâm đến giá trị thực tế. Cơn sốt đất ảo giá đất được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa với cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tiếp tăng do tâm lý đám đông, đưa đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo, khiến giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế hoặc bị kỳ vọng thái quá.

Cơn sốt đất ảo thường bắt nguồn từ khu vực nào?

Những cơn sốt đất thường khởi phát từ một vài khu vực vùng ven. Tuy nhiên, điểm khác biệt của cơn sốt ảo nằm tại chỗ khu đất chưa đủ động lực thúc đẩy gia tăng giá trị nhưng biên độ tăng lại quá lớn.

Cơn sốt đất lẽ thường chỉ diễn ra cục bộ tại 1 vài địa điểm với thay đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng, nơi với một vài quần thể cầu, đường, quần thể tầm cỡ được thi công đúng tiến độ. Tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30-50% trong 1 vài quý đến 1 năm.

Còn cơn sốt đất ảo thường tăng giá mạnh trên 100% trong 6-12 tháng, thậm chí cao hơn trong 1 thời gian ngắn. Việc tăng giá mạnh xuất phát từ vùng ven sau đó lan ra vùng sâu vùng xa và bùng phát trên diện rộng ngay cả với tin đồn hoặc một vài thông tin chưa được công bố rộng rãi, chưa được kiểm chứng.

cơn sốt đất ảo
Những cơn sốt đất thường khởi phát từ một vài khu vực vùng ven

Tại sao một vài cơn sốt đất thường bắt nguồn từ vùng ven?

Giá đất trên thị trường bất động sản với tính chu kỳ (lên xuống trong một vài khoảng thời gian dài), theo qui định nước chảy về chỗ trũng. Những khu vực với giá đất còn rẻ sẽ từng bước hình thành mặt bằng giá mới và sẽ được săn lùng, đầu cơ nhiều hơn. Khu vực vùng ven thường là tâm điểm của một vài cơn sốt đất do giá đất tại khu vực này luôn rẻ hơn một vài khu vực khác. Vì mong muốn tiết kiệm giá thành đầu vào và kỳ vọng sự phát triển hạ tầng với thể kích giá đất gia tăng đáng kể nên một vài nhà đầu cơ thường đổ xô ra vùng ven để mua đất.

Tốc độ tăng giá nhanh nhất của cơn sốt đất từng xảy ra tại Tp.HCM?

Tại Tp.HCM, cơn sốt đất từng diễn ra nhiều lần, gần nhất là năm 2007. Khi đó, giá bất động sản tăng nhiều lần trong 1 vài ngày. Thậm chí sáng chào 1 giá, chiều lại với mức giá cao hơn. Tại thời điểm diễn ra cơn sốt ảo, một vài đơn vị môi giới địa phương cập nhật giá đất nhiều lần trong ngày, hàng tuần chứ không phải theo quý như thông lệ. Biên độ tăng giá đất cũng vượt ngưỡng phổ biến của kênh đầu tư này (bình quân 15-25% 1 năm, cao nhất 30-50%/năm), khi sốt đất mật độ này với thể gia tăng đến 70-100% 1 năm thậm chí 200%.

Những nhân tố tạo điều kiện hình thành cơn sốt đất ảo?

Các chuyên gia cho biết, cơn sốt đất đất ảo được hình thành bởi tổng hòa nhiều điều kiện bất ổn hoặc bất hợp lý kéo dài chứ không thiên nhiên xuất hiện trong 1 thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Cú hích hạ tầng mạnh mẽ với một vài quần thể giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội  liên tiếp được công bố rầm rộ được xem như là là liều thuốc quá đà dù bắt nguồn của câu chuyện hạ tầng là sự quá tải trong đô thị đã lên mức cảnh báo.

Tiếp theo là hiện tượng bùng nổ một vài tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ một vài môi giới, chủ đầu tư. Hiện tượng này hình thành nên tâm lý đám đông. Kỳ vọng càng lớn đưa đến tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.

Cơn sốt ảo hút dòng tiền chảy vào bất động sản, đặc thù là đất đai nhưng lại bỏ hoang, đưa đến dòng vốn bị phân tích là dòng tiền chết. Những điều kiện này tích tụ lâu năm sẽ phát triển thành một vài mầm bệnh gây tổn thương thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Hệ lụy lớn nhất của cơn sốt đất ảo?

Cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng ảo, liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi xuất hiện cơn sốt đất ảo, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, bong bóng được bơm căng và đến ngưỡng nào đó với thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.

Hệ lụy là thị trường với thể bước vào chu kỳ suy thoái nhẹ, thậm chí khủng hoảng. Chu kỳ đi xuống với thể ngắn hay dài tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực (thị trường quốc tế - do ảnh hưởng của địa cầu hóa). Lẽ ra dòng tiền được đầu tư để sản xuất tiêu dùng, quay vòng vốn để tái sản xuất, phát triển kinh tế thì trước cơn sốt đất ảo với thể phát triển thành dòng tiền "bất động". Cơn sốt ảo còn tác động không nhỏ đến hệ thống ngân hàng nếu người mua bất động sản sử dụng dòng vốn vay.

Làm thế nào để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường với sốt ảo?

Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi tiến hành mua bán trong thời điểm nhạy cảm, người mua đất cần cân nhắc nhiều nhân tố vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.

Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều giải pháp trước khi lựa chọn giao dịch. Đó là so sánh một vài vận hành mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra lựa chọn thiếu chính xác. Không nên mua vào nếu nhận ra giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn. Giới chuyên môn còn khuyên NĐT nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay khi thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.

CÙNG CHUYÊN MỤC

MỚI CẬP NHẬT