Cách nhận diện căn hộ sai phép khi mua nhà

3 tháng trước

Làm sao để nhận diện được các căn hộ cơi nới, chuyển đổi công năng trái phép khi đi mua nhà không phải là điều dễ dàng.

Đa số người đi mua căn hộ (bao gồm mua để đầu tư hay mua để ở) đều có sự thận trọng, kiểm tra, nghiên cứu rất kỹ căn hộ mình định mua, độc đáo là trong bối cảnh “vàng thau lẫn lộn” như hiện nay. Song, vẫn có nhiều người mua phải căn hộ cao tầng cao tầng sai phép, vì họ không được giải thích kỹ về pháp lý của dự án, còn chủ đầu tư, phần nhiều là không chủ động công bố hồ sơ pháp lý, mà thường chỉ đưa ra các tiện ích, dịch vụ của quần thể để hút người mua.

Thời gian qua, liên tục xảy ra các vụ kiện tụng, tranh chấp giữa quý khách và CĐT liên quan đến việc CĐT thi công sai phép tại các chung cư cao tầng trên địa bàn Hà Nội như Golden West, Capital Garden,…

Trao đổi có phóng viên, 1 luật sư từng giải thích cho nhiều quý khách tại Tp.HCM kiện CĐT đòi ích lợi cho biết, căn hộ cơi nới là cách nói chung, chỉ các sản phẩm, quần thể thi công sai phép, nhưng cũng có nhiều dạng có các rủi ro, hậu quả khác nhau.

dự án sai phép
Người mua nhà sẽ khó được cấp sổ đỏ khi mua căn hộ ở những
dự án xây vượt tầng. Ảnh: Dũng Minh

Những căn hộ thuộc diện cơi nới, các cơ quan chức năng sẽ lựa chọn cho tồn tại hay phá dỡ trọn vẹn vi phạm tùy theo tính chất và mức độ vi phạm của chủ đầu tư. Cụ thể, đối có trường hợp xây thêm tầng, hiện chính quyền các địa phương đang có xu hướng xử lý triệt để, bằng việc buộc CĐT tháo dỡ phần sai phạm, không hưởng ứng cho CĐT nộp tiền để tồn tại. Khách hàng nếu không may mua phải các căn hộ này, nhiều khả năng sẽ không nhận được nhà.

Còn theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, việc nhận diện căn hộ cơi nới là vấn đề quan trọng đối có người mua, tuy nhiên có sự khác nhau giữa mua để đầu tư và mua để ở.

Đối có nhà đầu tư lướt sóng, dù cũng đề phòng rủi ro, nhưng có đặc điểm là mua nhanh, bán nhanh trong thời gian ngắn để kiếm lời, nên thường dễ hưởng ứng rủi ro hơn là người mua nhà để ở và khi có rủi ro, phương án xử lý của họ là đẩy hàng ra nhanh để thu tiền về.

Còn đối có người mua nhà để ở, thường là người gắn bó lâu dài có dự án, nên cần phải trang bị cho bản thân các kỹ năng nền móng để phòng tránh rủi ro.

Ông Hà cho biết, có 2 dạng căn hộ cơi nới là xây vượt tầng, hoặc nới theo chiều ngang và chuyển đổi công năng các tầng thương mại, kỹ thuật, diện tích chung… thành căn hộ để bán.

Ở dạng thứ nhất, để phát hiện các trường hợp nới tầng, khách không được chủ quan là chỉ có các người mua các tầng phía trên cộng mới gặp phải trường hợp cơi nới, vì cũng có trường hợp CĐT nới tầng ở phần khối đế công trình. Vì vậy, người mua cần chú tâm đến số tầng của quần thể và so sánh có văn bản phê duyệt dự án, phê duyệt quy hoạch và hồ sơ thiết kế.

Đối có kiểu nới mặt bằng tầng thường ít xảy ra hơn do các CĐT đã tận dụng tối đa không gian để kiến trúc cho nhiều sản phẩm căn hộ. Trường hợp này thường rơi vào việc cơi nới về diện tích sân vườn đối có các căn hộ penthouse tại tầng áp mái.

Với dạng vi phạm thứ hai, khả năng công nhận quyền có nhà cho người mua còn khó hơn dạng thứ nhất. Và đây cũng là trường hợp mà nhiều quý khách gặp phải hiện nay, gây nên nhiều tranh chấp, khiếu kiện giữa CĐT và khách hàng.

Để phát hiện sớm trường hợp này, người mua cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, hoặc cũng có thể phát hiện qua các thay đổi quảng cáo, giới thiệu trước đây của CĐT về dự án. Do yếu kém trong việc nghiên cứu thị trường, định vị sản phẩm hoặc xu hướng của thị trường, nên CĐT các quần thể này thường phải thay đổi dạng sản phẩm nhằm mục đích bán hết được sản phẩm của mình khi chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi, hoặc chưa được cơ quan nhà nước chấp thuận phê duyệt.

Tuy nhiên, nhờ quy định bảo lãnh ngân hàng có các quần thể hình thành trong tương lai, nên quý khách ngày nay cũng bớt nhiều rủi ro vì ngân hàng cần phải thẩm định kỹ quần thể trước khi cấp bảo lãnh cho người mua. Hơn nữa, quý quý khách phải căn hộ cơi nới vẫn có thể đòi lại được tiền nếu phát hiện trước khi nhận bàn giao.      

CÙNG CHUYÊN MỤC

MỚI CẬP NHẬT